日本宅地建築交易業許可申請指引
日本宅地建築交易業許可申請指引
2020年，日本經濟遭受了新型冠狀病毒的衝擊，各行業均受到了一定影響。根據日本國土交通省的數據，日本商用不動產價格指數在2020年呈現了一定程度的下滑，但其中寫字樓、店鋪及公寓價格指數仍處高位，總體相較2010年漲幅仍達30%以上。住宅類不動產價格指數在2020年後三季度也頂住市場壓力實現緩慢上升。此外，日本國內各財團從零售業轉向不動產業的趨勢，加之愈發增多的外資項目，可預計日本的不動產業在未來將實現穩步增長。
本指引中，啟源將根據日本《宅地建築交易業法》及相關法律，簡要介紹日本不動產業中的宅地建築交易業，歸納整理宅地建築交易業許可的申請流程與所需材料，提供給啟源的現有客戶及潛在客戶作參考。本所可提供日本辦公室及住宅等的租賃及買賣之服務，如有需要，請進一步聯繫本所專業顧問。
一、 宅地建築交易業
日本的不動產業指不動產的買賣、交換、租賃及上述業務的代理或中介、不動產管理等業務，不動產業分為宅地建築交易業（日文為“宅地建物取引業”）及租賃住宅管理業，從事不動產業的公司統稱為“不動產公司”（本文以下所述不動產公司特指經營宅地建築交易業之不動產公司）。
1、 宅地的定義
宅地包括已用於或擬用於建造建築物的土地及由日本都市計劃法規定之用途地域，暫不包括公園、廣場、水路、河川、道路等用於公共基礎設施的土地。
2、 宅地建築業業務
（1） 宅地或建築物的買賣
（2） 宅地或建築物的交換（指使用等價物交易）
（3） 宅地或建築物的買賣、交換、租賃的代理
（4） 宅地或建築物的買賣、交換、租賃的中介
二、 宅地建築交易業許可
在日本，宅地建築交易業者在開業前應取得宅地建築交易業許可（日文為“宅地建物取引業免許”），否則視為非法經營。所有辦公室位於同一都道府縣內的經營者向該都道府縣知事申請宅地建築交易業許可，任意兩間辦公室位於不同都道府縣的經營者向國土交通大臣申請宅地建築交易業許可。
宅地建築交易業許可有效期為5年，許可過期後仍希望繼續經營宅地建築交易業的經營者應於許可過期前90~30天內申請續期。此外，下列事實將視為現有宅地建築交易業許可自動失效，經營者應重新申請許可。
1、 已取得國土交通大臣簽發的宅地建築交易業許可之經營者因某種原因致使僅於同一都道府縣（即日本一級行政區）擁有辦公室；
2、 已取得都道府縣知事簽發的宅地建築交易業許可之經營者因某種原因致使於不同都道府縣擁有辦公室；
3、 已取得都道府縣知事簽發的宅地建築交易業許可之經營者因某種原因關閉現有辦公室後，於另一都道府縣重新設立辦公室。
三、 宅地建築交易業許可申請要求
根據日本宅地建築交易業法第五條，國土交通大臣及都道府縣知事不得簽發宅地建築交易業許可予下列人士（包括但不限於）：
1、 申請過程中提供虛假材料或所提供材料中存在重大漏缺之人士；
2、 申請破產手續後未複權之人士；
3、 因違法被處以監禁或以上刑罰的結束之日起未滿5年之人士；
4、 所持前宅地建築交易業許可因經營過程中使用不正當手段或存在有害交易公平的行為被吊銷之日起未滿5年之人士；
5、 所持前宅地建築交易業營業許可因違反日本刑法或涉嫌暴力團體等被吊銷之日起未滿5年之人士；
6、 暴力團體成員放棄其暴力團體成員身份未滿5年之人士；
7、 存在不動產不正當交易記錄之日起未滿5年之人士；
8、 因身體殘疾或精神障礙導致無法經營宅地建築交易業之人士；
9、 暴力活動組織者或暴力團體管理者；
10、 此前未按照法律規定雇傭宅地建築交易士且未在2周內整改之人士；
11、 如申請人為未成年人，其法定監護人為上述之人士；
12、 如申請人為法人，其董事、監事、理事、會計人員及法人清算人等為上述之人士。
四、 宅地建築交易士
為防止缺乏相關知識的不動產交易雙方在宅地建築交易中因誤解而導致損失，日本建設省（現更名為國土交通省）於1958年設立了宅地建築交易士制度，規定了在進行宅地建築交易前，宅地建築交易士（日文為“宅地建物取引士”）具有對交易雙方說明交易事項的義務。
值得注意的是，宅地建築交易士為參加國家考試並取得宅地建築交易士證書，然後持該證書至都道府縣政府登記之人士。經營者雇傭宅地建築交易士時，不可僅憑對方持有宅地建築交易士證書便認定對方為宅地建築交易士，應查看對方的宅地建築交易士登錄編號，確認對方于都道府縣政府登記後再雇傭該宅地建築交易士，避免造成不必要的損失。
五、 宅地建築交易業許可申請材料
在申請宅地建築交易業許可時，申請人須填寫許可申請書及繳納手續費（僅限現金），許可申請書需要填寫的信息及其他相關材料如下（包括但不限於）：
1、 商標名稱（如申請人為個人）或公司名稱（如申請人為法人）；
2、 如申請人為個人，則提交經營者及使用人（支店長、中層管理人員等）之身份信息；
3、 如申請人為法人，則提交該法人的董事、監事、理事、會計人員、法人清算人等及使用人（支店長、中層管理人員等）之身份信息；
4、 辦公室名稱及地址；
5、 所有辦公室的宅地建築交易士之身份信息；
6、 如有進行宅地建築交易業以外的業務，其業務類型；
7、 宅地建築交易業從業經歷；
8、 經營者符合申請條件之承諾書；
9、 辦公室全景照片、內部照片、周邊地圖等；
10、 辦公室的租賃合同；
11、 住民票（如申請人為日本居民）或在留卡（如申請人為外國人）或公司設立證明書（如申請人為法人）；
12、 所得稅納稅證明書（如申請人為個人）或法人稅納稅證明書（如申請人為法人）。
六、 不動產公司設立流程
在日本設立一家不動產公司流程如下：
1、 租賃辦公室
宅地建築交易業經營者應至少租賃（或購置）1間實體辦公室用於經營業務。辦公室可選擇臨街的店鋪，以更有效地獲得客源。在日本租房費用除租金外，還包括押金、禮金、中介費等費用，詳細可查看本所編制的【日本房屋租賃流程及費用簡介】。
2、 設立公司
雖然日本的宅地建築交易業允許以個人名義經營，但從事宅地建築交易業的個體工商戶因社會認可度低、風險高、無法享受法人稅優惠等原因，並不多見。因此多數經營者選擇設立公司，並以公司名義經營宅地建築交易業。
值得注意的是，設立的不動產公司的公司章程裡須記有“住宅用地或建築物的買賣”、“住宅用地或建築物的買賣的代理”等字樣，且公司名稱亦不可含有“住宅中心”、“流通中心”或“協會”（日文分別為“住宅センター”、“流通センター”及“協會”）等易與政府機關或不動產保證協會混淆之字樣。日本公司設立詳情可查看本所編制的【日本株式會社註冊程序及費用】。
3、 雇傭宅地建築交易士
宅地建築交易業的經營者必須於所有辦公室，以辦公室宅地建築業從業員工人數最低5分之1的比例雇傭“成年”且“專任”的宅地建築交易士。 “成年”指已滿20歲或已結婚之人士，“專任”指與其他員工的勞動時間相同的專職人員。任何雇傭、解雇、續簽宅地建築交易士之行為，均須向國土交通大臣或都道府縣知事申報。
4、 申請宅地建築交易業許可
根據辦公室是否位於同一都道府縣，選擇向都道府縣知事或國土交通大臣申請宅地建築交易業許可。申請時，前往上述相應政府機關的宅地建築交易業擔當科（日文為“宅地建物取引業擔當課”）窗口領取許可申請書，許可申請書填寫完成後，同相關材料一併交回宅地建築交易業擔當科窗口。一般情況下，從申請至取得許可需時約4~6周。
5、 加入不動產業保證協會
在日本新設的不動產公司，為節省創業初期費用、獲得更優先的業務資源，多數會選擇加入一家不動產業保證協會，亦可選擇不加入。
6、 取得宅地建築交易業許可證
選擇不加入不動產業保證協會的經營者將營業保證金存放至政府機關指定的存放點，存放完成後，政府簽發宅地建築交易業許可證；選擇加入不動產業保證協會的經營者向協會繳納支付業務保證分擔金及入會金等，繳納完成後，協會轉交由政府簽發的宅地建築交易業許可證。
7、 開始營業
經營者將宅地建築交易業許可證公示於所有辦公室後，開始營業。
七、 營業保證金及支付業務保證金
日本宅地建築交易業法規定，為防止宅地建築交易業者在宅地建築交易產生債務時不履行債務償還責任，導致債權人經濟財產等損失，在申請宅地建築交易業許可後，經營者應將營業保證金（日文為“営業保証金”）存放至指定的存放點。如經營者加入不動產保證協會，則向協會繳納支付業務保證分擔金（日文為“弁済業務保証金分担金”）。營業保證金及支付業務保證分擔金定義如下：
1、 營業保證金：如未加入不動產保證協會的宅地建築交易業經營者因不履行對交易對方的合同義務而產生相應債務，則從該經營者存放的營業保險金中扣除一定金額，補償予交易對方。營業保證金額為總店1000萬日元加每間分店500萬日元的合計額；
2、 支付業務保證分擔金：已加入不動產保證協會的宅地建築交易業經營者在入會時應繳納支付業務保證分擔金，協會將會員的支付業務保證分擔金統一存放，如會員因不履行對交易對方的合同義務而產生相應債務，則從存放的支付業務保證金中扣除一定金額，補償予交易對方。支付業務保證分擔金額為總店60萬日元加每間分店30萬日元的合計額。
八、 不動產保證協會
目前，日本主要的不動產保證協會為全國宅地建築交易業保證協會（日文為“全国宅地建物取引業保証協会”，以下簡稱“全宅保證”）及全日本不動產協會（日文為“全日本不動産協会”，以下簡稱“全日保證”），具體如下：
1、 不動產保證協會
不動產保證協會指由國土交通大臣指定的，可進行債務的償還及連帶擔保、投訴處理、職業培訓等的公益社團法人或一般社團法人。根據宅地建築交易法第六十四條之三，不動產保證協會的業務範圍如下：
（1） 處理由會員交易對方提出的涉及宅地建築交易行為的投訴建議；
（2） 對會員或相關從事人員進行有關宅地建築交易業的職業培訓；
（3） 償還由會員因宅地建築交易產生的債務；
（4） 連帶擔保會員在宅地建築交易中收取的押金等預付費用；
（5） 保管押金等預付費用；
（6） 出資協助會員針對宅地建築交易士的職業培訓；
（7） 進行有利於宅地建築交易業健全發展的業務。
2、 全國宅地建築交易業保證協會
全宅保證為1972年設立的公益社團法人，本部設立于東京，47個都道府縣均設有宅建協會，各地宅建協會組成全國宅地建築交易業協會聯合會（日文為“全国宅地建物取引業協会連合会”，簡稱“全宅聯”）。全宅保證、各地宅建協會及全宅聯相互協助運營，目前會員約占日本宅地建築業者的80%。全宅保證在日本社會知名度最高，會內交流活動較多，但入會費、年會費等較為昂貴，初次入會費用金額相較全日保證高出約20萬日元。
3、 全日本不動產協會
全日保證為1952年設立的公益社團法人，是日本最早的不動產協會。協會本部設立于東京，47個都道府縣均設有不動產保證協會。全日保證與各地不動產保證協會相互協助運營，目前會員約占全國宅地建築從業者的20%。相較全宅保證社會知名度較低，但入會費、年會費等相對便宜。