台灣房地合一稅需注意之課稅情況

為抑止台灣不當炒房，新的台灣所得稅法針對出售房地產的課稅規定（下稱「房地合一稅」），已經在2016年1月1日開始實施。依照持有期間給予不同的課稅級距，持有期間愈長，稅率愈低，以鼓勵長期持有，杜絕短期炒作。但山不轉路轉，許多人會想出許多漏洞來規避稅負，因此在2021年7月1日增訂應納入房地合一課稅態樣，簡稱特定股權交易：

一、交易預售屋及其坐落基地。

二、交易直接或間接持有股份或出資額過半數之境內外營利事業之股份或出資額，該營利事業股權或出資額之價值50％以上係由台灣境內之房屋、土地所構成者，唯交易之股票若屬上市公司之股票者，則排除適用。

關於特定股權交易，因為與直接出售房地產沒有直覺性的關聯，因此很容易在出售手上股權時，漏未注意而發生錯誤。

情況一：個人出售未上市櫃股票的所得，屬於個人最低稅賦制或是房地合一稅制?

當您有出售未上市櫃股票時，就算只出售少少的1%持股，也需先判斷以下兩點：

1. 個人直接或間接持有之股份或出資額超過該營利事業之50%(二等親以及透過其他公司間接的持股，也必須納進來跟您的持股合計一起看)；
2. 處份該股份的公司淨值，有50%以上係由台灣境內之房屋、土地所構成。

當您的持股有符合以上兩點，就算只出售少少的1%持股，則該處分利得即須按股份持有期間課徵房地合一稅。

情況二：我要出售的未上市股票，是家族公司在三十幾年前就配發給我的，是否不適用上述規定？

在2016年1月1日開始實施時，針對在2015年12月31日之前即持有的房地產，在後續處份時，可自己選擇採用舊制或新制來計算出售損益(可擇優選)。但針對特定股權交易，則一律只能採用新制來計算。簡而言之，只要同時符合「持股比率」及「股權價值」之要件，不論是否為2015年12月31以前(舊制)或2016年1月1日以後取得之股權或不動產，皆落入房地交易合一稅課稅之範疇。

情況三：既然有本人及二等親內(或透過另一家公司)合計持股50%即需適用房地合一稅的要求，那我準備要出售持股前，把持股降到49%就可以避開了吧?

台灣房地合一課徵所得稅申報作業第6點規定，是需要從交易日往前看一年，此一年中若有任何一天，本人與二等親(或透過另一家公司間接)合計持股超過50%，即仍落入房地合一稅課稅範圍。

有的家族會成立資產管理公司，以避免家族以個人名義持有不動產會因為經過多次繼承後，導致不動產產權持有過於分散，徒增日後處分不動產之難度。但此情況下，個人持有股權及家族資產管理公司所持有之不動產並不是以短期炒房為目的，唯因房地合一稅之關係，在家族成員間可能會因互相買賣股權或上述的股權交換，而落入房地合一稅之課稅範疇。

最後再次提醒，針對任何以持有非上市櫃公司股權之交易，只要其交易之股權標的價值50%以上係由台灣境內的房屋、土地所構成者，應先判斷個人及二等親合計之持股是否過半，以避免落入了房地合一之課稅範圍。