台灣房地合一新制下如何移轉房產

台灣房地合一新制下，怎麼安排房地產的傳承是最佳方式?

房子移轉給子女使用贈與，可用公告現值計算贈與金額，且有免稅額可節稅。但是，日後小孩賣掉房子，會面臨巨額房地合一稅，因為以當初贈與時的公告現值(比僅約為市價的三成左右，偏低許多)減掉實際售價來計算，會產生極大的獲利，需要繳很重的房地合一稅；但若用買賣方式，則要子女拿出接近實際市價的資金來購買，否則會被台灣國稅局認為是假買賣真贈與，這樣情況下，是否有兩全齊美的方法呢？

如果做合理的稅務規劃，有可能是可以實現的。以我們一般中產階級的資產規模來看，由父母先逐年贈與子女現金當頭期款，把頭期款給足後，接著再安排將房子以接近市價的價格賣給小孩。小孩另外申請房貸，銀行撥下來的錢交給父母，由小孩繳房貸，父母也可繼續贈與現金幫忙小孩繳房貸，如此就可解決上述「日後小孩賣掉房子，會面臨巨額房地合一稅」的問題。

舉例來說，一位爸爸想將名下一間房子過戶給28歲的兒子，房子市價約台幣1,200萬元，房屋評定現值及土地公告現值合計約台幣350萬元。

目前台灣贈與稅的每年免稅額為台幣244萬元。如果利用跨年贈與給兒子，今年12月31日爸爸贈與台幣244萬元，明年1月2日爸爸再贈與台幣122萬元（244萬元+122萬元=366萬元），爸爸兩個年度的贈與都因為未超過免稅額，而免繳贈與稅。兒子也擁有了台幣366萬的自備款現金。

接著，以買賣方式，爸爸以略高於市價台幣1,200萬元的台幣1,220萬賣給兒子(假設可貸款7成台幣854萬元，自備款3成即台幣366萬)，並且，銀行核貸後直接撥款台幣1,220萬元給爸爸(賣方)。因有銀行撥款金流，再加上貸款契約書，且兒子對銀行貸款976萬元，經國稅局認定以兒子現有工作能力是有償還能力，故不會被認定為假買賣真贈與。

假如兒子兩年內(短期持有)即以市價台幣1,200萬元出售，因為與當初購買成本1,220萬元相比，因為沒有獲利，房地合一稅是0元。

這樣即既省了當初的贈與稅，也省了未來的房地合一稅。

若未做出上述的買賣安排，兒子因贈與取得房地後，以市價台幣1200萬元出售，因公告價值僅台幣350萬，將有台幣850萬元的獲利須課徵房地合一稅。即使自用6年再出售，享受台幣400萬元免稅額、10%優惠稅率，以台幣850萬減台幣400萬再乘10%，仍要繳納台幣45萬元房地合一稅。

啓源提醒，上述文章中爸爸賣給兒子的獲利金額，仍需併入台灣個人綜合所得稅來課稅，課稅金額需要考慮爸爸原持有房產的期間及個人綜合所得稅實際情況來做進一步的稅務評估。啓源可以提供量身訂製的個人稅務規劃，建議最適合的方案供您參考，如您需要我們的服務，請不吝與我們聯繫。